1주택자 양도세 비과세 생각지도 그리기(양도세 비과세)

무주택의 설움을 뒤로하고 좋은 일이 생겼습니다.

드디어 우리가족의 보금자리를 마련할 수 있을 것 같습니다. 명의는 부인인 선유재로 할 생각입니다. 

더 좋은 일이 있습니다.

선유재는 실무경험이 많고 책까지 저술한 세무사를 알고있습니다.

지금 마련할 집을 나중에 팔 때 세금을 안낼 방법을 지금 집을 구입하기 전에 알려준다고 합니다.

더욱 더 좋은 일이 있습니다.

미래에 선유재가 집을 두 채 또는 세 채를 가지더라고 세금을 안내거나 적게 내는 방법까지도 알려준다고 합니다.

다음은 박남석세무사가 선유재에게 알려주는 1주택 소유자의 양도세  내지 않는 양도세 비과세 생각지도 그리기입니다.

먼저 스케치를 해보겠습니다.

이제 스케치를 들여다 보겠습니다.

이정표가 세워져 있네요. 나중에 집을 팔때(양도일) 함께 살고 있는 가족은 집을 한 채만 가지고 있습니다. 우주를 통털어 집이라고 불릴만 한 것은 이 집말고는 없습니다. 즉, 양도일 현재 1세대 1주택입니다.

여기서 양도일이란 파는 집을 계약하는 날이 아닙니다. 잔금을 받은 날과 등기소에 등기 서류를 접수하는 날 중 빠른 날입니다. 만약 잔금을 받고 다음 날 등기소에 등기 서류가 접수된다면 잔금을 받은 날이 양도일이 됩니다. 반대로 잔금을 받기 전에 등기 서류가 먼저 접수된다면 양도일은 등기접수일이 됩니다. 실무에서 보면 일반적으로 잔금일에 등기접수를 함으로 여기서는 잔금일을 양도일이라 하겠습니다. 양도세에서 양도일은 아주 중요하니 잘 기억해 두어야 합니다.  

나중에 집을 팔때 그 집은 2년 이상 보유하여야 합니다. 보유기간 계산은 집을 취득한 날(취득일)로부터 양도일까지 계산합니다. 위에서 양도일은 알아보았으므로 여기서는 취득일에 대해 알아보겠습니다. 

취득일은 집을 어떻게 취득했는지에 따라 다릅니다. 선유재는 집을 소유하고 있는 사람에게 돈을 주고 구입할 예정입니다. 즉, 매매로 구입할 예정입니다. 그러면 상대방은 선유재로부터 잔금을 받고 파는게 됩니다. 상대방은 잔금을 받은 날이 양도일이 되겠죠. 반대로 생각해보면 선유재는 잔금을 지급하여 취득하게 되는데 선유재 입장에서는 잔금지급일과 등기접수일 중에서 빠른 날이 취득일이 됩니다. 따라서 선유재가 매매로 집을 구입하여 매매로 집을 파는 경우 보유기간은 집을 구입할 때 잔금일부터 집을 팔때 잔금일까지의 기간이 2년 이상되어야 합니다. 그러면 집을 가지게 되는 방법이 매매로 구입하는 것만 있을까요? 한 번 생각을 해보겠습니다. 

그렇죠. 부모님으로부터 집을 물려받는 경우도 있을 것이고, 땅을 사서 집을 짓는 경우도 있을 겁니다.

부모님으로부터 물려받는 경우는 부모님이 살아계실 때 물려 받을 수고 있고 즉, 증여 받을 수도 있고, 돌아가시면서 물려받을 수도 있습니다. 즉, 상속을 받을 수도 있습니다.

그러면 이렇게 가지게 된 집의 취득일은 언제일까요?

먼저 부모님 집을 증여받은 경우는 증여등기접수일을 취득일로 봅니다. 증여받은 집을 팔때 보유기간은 증여등기접수일부터 잔금을 받은 날까지의 기간이 2년 이상이 되어야 합니다. 부모님 집을 상속으로 취는 하는 경우는 부모님이 돌아가신 날, 이를 상속개시일이라 합니다. 따라서 상속개시일로부터 잔금을 받은 날까지의 기간이 2년 이상이어야 합니다. 다음으로 땅을 사서 집을 짓는 경우 취득일은 언제일까요? 이 경우는 집을 준공한 날, 이를 사용승인서 교부일이라 합니다. 실무에서는 준공일이라 합니다. 따라서 새로 지은 집을 파는 경우 보유기간은 준공일로부터 잔금을 받은 날까지 2년 이상이 되어야 합니다.