부동산 거래 관련 입법예고 두 가지(토지거래허가구역 임대중인 주택에 대한 실거주 유예기간을 2027.12.31.까지 유예 & 다세대 및 다가구주택 요건 변경)

안녕하세요? 박남석세무사입니다.

2026.9.18. 부동산 거래와 관련하여 입법예고된 두 가지 법령이 있어 소개해 드립니다.

첫째는 부동산거래법의 토지거래허가구역 실거주 유예 규정입니다.

이와 관련된 현재 시행되는 부동산거래신고법은 아래와 같습니다.

☀ 위의 시행령에서 취득일이 언제인지는 2025.4.21. 국토교통부의 ｢강남‧서초‧송파‧용산구 일원
토지거래허가구역 지정｣ 관련 업무처리기준에 대한 보도참고자료를 살펴보면 예시에서 취득일(등기일)이라 하고 있습니다.

(1) 주택 취득 후 입주시기

□ 토지거래허가구역 내의 주택을 취득하는 경우 2년간 이용의무(실거주)는 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다. 

 ㅇ 이때, 허가 관청은 통상적인 거래절차상 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 완납 → 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안하여, 

 ㅇ 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있습니다. 

 * (예시) 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)하고 취득일부터 이용의무 이행 가능, 다만 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 토지(주택) 취득일부터 이용의무(실거주)를 이행하여야 함

(입법예고 주요내용) 임대 중인 거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례 신청기한 연장 및 확대(현행 제14조의2 제2항 개정)

현행은 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있는 주택용지 소유자와 2026.5.12일부터 허가신청일까지 무주택세대 구성원인 자가 2026.12.31일 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 후 법 제12조 제1호 가목의 목적으로 해당 허가를 받아 4개월 이내 해당 주택용지를 취득하는 경우에는 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일(발표일 이후 최대 2년)까지 실거주 의무 유예를 받을 수 있도록 하였으나(다만, 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내인 경우에는 제14조 제2항 제1호를 적용함), 

개정안은 2026.10.1에 임대 중인 주택 전체에 대하여 실거주 의무 유예를 위한 토지거래허가 신청기간을 2026.10.1∼2027.12.31*까지 연장하고 허가 신청 기간 내 임대차 갱신을 1회**(최대 2년) 인정하고자 함

* 조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)의 경우에 의무 임대기간이 남아 있거나, 투기과열지구 내 재건축ㆍ재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 인해 세제 혜택 적용 기간이 당초보다 뒤로 조정된다면 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞게 조정

** 허가신청 전에 갱신 계약 체결하고, 갱신 계약이 개시된 경우에 한해 허용(갱신기간 최대 2년)

♠ 신ㆍ구조문대비표

입법예고 관련 되는 아래의 링크로 연결해드리며, 관련 법령안은 아래의 첨부파일에 올려드립니다.

https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/ogLmPp/88786

이와 관련하여 아래의 내용은 위 입법예고와 관련된  국토교통부의 2026.9.17. 보도자료입니다.

- 임대중인 주택에 대한 실거주 유예기간을 2027.12.31.까지 유예

- 임대차계약 갱신도 추가 인정

- 다만 매수자 무주택 요건, 2년 간 거주의무는 유지 

□ 토지거래허가구역 내 주택 거래 시, 세입자가 거주하고 있어 매수자가 바로 입주하기 어려운 주택에 대해, 내년 말까지 실거주 유예를 신청할 수 있게 된다. 다만, 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지 된다. 

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청 기한(~2026.12.31)을 내년 말까지(~2027.12.31) 연장하고, 현 임대차계약 기간에 추가하여 임대차 갱신계약까지 실거주 유예를 인정한다.

 ㅇ 이번 조치는 여당 원내대책회의(9.15)에서 제안된 사항을 반영한 것으로, 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 제고하기 위한 것이다 

 ㅇ 관련 ｢부동산 거래신고법 시행령｣ 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일부터 시행*할 예정이다. 

 * 시행일(2026.10.1) 기준 임대 중인(또는 전세권이 설정된) 주택 전체에 대해 적용

□ 지난 5월 실거주 유예 조치와 비교하여 변경되는 점은 다음과 같다.

➊ 실거주 유예 신청 기한 연장(2026.12.31일까지 → 2027.12.31일까지)

 ㅇ 2026년 12월 31일까지였던 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장되며, 이번에 연장ㆍ확대된 실거주 유예 조치는 2026년 10월 1일부터 신청*할 수 있다.

 * 허가받은 후 4개월 내 주택 취득(등기) 필요(지난 5월 조치와 同)

 ㅇ 조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)의 경우, 의무 임대기간이 남아 있거나, 투기과열지구 내 재건축ㆍ재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한*되는 등의 사유로 인해 세제 혜택 적용 기간이 당초보다 뒤로 조정된다면 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞게 조정**된다.

 * 투기과열지구 내에서 재건축할 경우 조합설립인가(재개발은 관리처분계획인가) 이후부터 이전고시일까지 조합원 지위 양도가 제한됨

 ** 매입임대 아파트의 세제 혜택 적용 기간의 시점이 뒤로 조정되는 경우(의무임대 종료일, 이전고시일 등), 실거주 유예도 해당 시점부터 15개월 간 신청 가능토록 조정

➋ 실거주 유예 인정 범위 확대(잔여 임차기간만 인정 → 갱신계약도 추가 인정)

 ㅇ 지난 5월 실거주 유예 조치의 경우 현 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주가 유예되었으나, 이번 조치로 인해 잔여기간에 추가하여 갱신계약(1회 한정, 최대 2년)도 실거주 유예*를 받을 수 있게 되었다.

 * 시행일(2026.10.1)로부터 최대 3년 3개월(신청 기간 15개월+갱신 24개월) 간 입주 유예되며, 늦어도 2029년까지는 입주해야 함

□ 매수자 요건과 거주 의무는 지난 5월 조치와 동일하게 그대로 유지된다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정하며, 입주 후에는 2년간 거주해야 한다. 

(개정이유 및 주요내용)

일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 법률에 직접 규정하고, 그 적용 제외 대상만 대통령령으로 정하도록 하는 내용으로 「건축법」이 개정(법률 제21880호, 2026. 8.11. 공포, 2026.11.12. 시행)됨에 따라, 대통령령으로 정하던 일조 높이제한 규정을 삭제하고 적용제외 대상규정을 법률의 위임에 맞게 정비하는 한편, 건축허가를 받아 건축하는 다세대주택의 주민공동시설을 용적률 산정시 연면적에서 제외하고, 다세대·다가구주택의 주택바닥면적 기준을 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구주택의 층수기준을 3층 이하에서 4층 이하로 각각 상향하여 주택공급 활성화에 기여하려는 것임.

구체적인 자료는 아래의 링크를 참고하세요.

https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/ogLmPp/88658

다가구주택의 요건은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에서 규정하고 있는데 그 내용은 아래와 같습니다.

☀ 다가구주택 요건 개정안은 개정안 시행일 이후 신축되는 주택부터 적용하는지 아니면 기존주택에도 적용되는 것인지 여부는 추가 확인하여야 합니다.

위 내용과 관련된 국토교통부의 2026.8.13. 보도자료는 아래의 링크로 연결해 드립니다.

https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=8&id=95092303

이와 관련하여 양도소득세와 관련된 소득세법의 다가구주택 규정을 살펴보면 아래와 같습니다.

✔ 소득세법 시행령 155조 15항 

제154조 제1항(1세대 1주택 비과세)을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(현재까지 옥탑이 주택으로 쓰는 층수에 포함되어 4개층인 경우 건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택 요건을 충족하여 못하여 하나의 매매단위로 하여 양도(일괄양도)하더라도 비과세를 받지 못하고 일반과세 또는 중과세되는 경우가 발생하였는데 이번 건축법 시행령 개정으로 이 부분이 세법에 어떻게 반영이 될지 지켜보아야 할 것 같습니다. 예를 들어 개정 건축법 시행령 시행 이후 건축되는 주택만 개정 규정을 적용할지 아니면 기존주택에도 적용할지는 차후 확인해보아야 하겠습니다) 

✔ 소득세법 시행령 제167조의3 제2항

1세대 3주택 이상 중과세 규정을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 다가구 주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.

감사합니다.