국토교통부에서 발표한 아주 중요한 개정안 두 가지(토지거래허가구역 임대중인 주택에 대한 실거주 유예기간을 2027.12.31.까지 유예 & 다가구주택 요건)

안녕하세요? 박남석세무사입니다.

국토교통부에서 최근에 아주 중요한 두 가지 법령 개정안을 발표하였습니다.

첫째는 부동산거래법의 토지거래허가구역 실거주 유예 규정입니다.

- 임대중인 주택에 대한 실거주 유예기간을 2027.12.31.까지 유예

- 임대차계약 갱신도 추가 인정

- 다만 매수자 무주택 요건, 2년 간 거주의무는 유지 

□ 토지거래허가구역 내 주택 거래 시, 세입자가 거주하고 있어 매수자가 바로 입주하기 어려운 주택에 대해, 내년 말까지 실거주 유예를 신청할 수 있게 된다. 다만, 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지 된다. 

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청 기한(~’26.12.31)을 내년 말까지(~’27.12.31) 연장하고, 현 임대차계약 기간에 추가하여 임대차 갱신계약까지 실거주 유예를 인정한다.

 ㅇ 이번 조치는 여당 원내대책회의(9.15)에서 제안된 사항을 반영한 것으로, 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 제고하기 위한 것이다 

 ㅇ 관련 ｢부동산 거래신고법 시행령｣ 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일부터 시행*할 예정이다. 

 * 시행일(’26.10.1) 기준 임대 중인(또는 전세권이 설정된) 주택 전체에 대해 적용

□ 지난 5월 실거주 유예 조치와 비교하여 변경되는 점은 다음과 같다.

➊ 실거주 유예 신청 기한 연장(’26.12.31일까지 → ’27.12.31일까지)

 ㅇ ’26년 12월 31일까지였던 실거주 유예 신청 기한이 ’27년 12월 31일까지 1년 연장되며, 이번에 연장ㆍ확대된 실거주 유예 조치는 ’26년 10월 1일부터 신청*할 수 있다.

 * 허가받은 후 4개월 내 주택 취득(등기) 필요(지난 5월 조치와 同)

 ㅇ 조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)의 경우, 의무 임대기간이 남아 있거나, 투기과열지구 내 재건축ㆍ재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한*되는 등의 사유로 인해 세제 혜택 적용 기간이 당초보다 뒤로 조정된다면 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞게 조정**된다.

 * 투기과열지구 내에서 재건축할 경우 조합설립인가(재개발은 관리처분계획인가) 이후부터 이전고시일까지 조합원 지위 양도가 제한됨

 ** 매입임대 아파트의 세제 혜택 적용 기간의 시점이 뒤로 조정되는 경우(의무임대 종료일, 이전고시일 등), 실거주 유예도 해당 시점부터 15개월 간 신청 가능토록 조정

➋ 실거주 유예 인정 범위 확대(잔여 임차기간만 인정 → 갱신계약도 추가 인정)

 ㅇ 지난 5월 실거주 유예 조치의 경우 현 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주가 유예되었으나, 이번 조치로 인해 잔여기간에 추가하여 갱신계약(1회 한정, 최대 2년)도 실거주 유예*를 받을 수 있게 되었다.

 * 시행일(’26.10.1)로부터 최대 3년 3개월(신청 기간 15개월+갱신 24개월) 간 입주 유예되며, 늦어도 ’29년까지는 입주해야 함

□ 매수자 요건과 거주 의무는 지난 5월 조치와 동일하게 그대로 유지된다. 매수자는 ’26년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정하며, 입주 후에는 2년간 거주해야 한다. 

둘째는 이미 게시해 드린 다가구주택 요건 변경입니다.

다가구주택의 요건은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에서 규정하고 있는데 그 내용은 아래와 같습니다.

☀ 다가구주택 요건 개정안은 개정안 시행일 이후 신축되는 주택부터 적용하는지 아니면 기존주택에도 적용되는 것인지 여부는 추가 확인하여야 합니다.

다가구주택 개정안 관련 이전 게시글은 아래의 링크로 연결해 드립니다.

https://syjpns.com/article/59FKT2IA?list=%2Fknowledge_notes&domain=syjpns.com&lang=ko&key=knowledge_notes

감사합니다.