공시가격현실화정책 및 공정시장가액비율이 보유세에 미치는 영향(종부세)

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과거 문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화 로드맵을 발표하여 2030년까지 아파트 공시가격을 시세의 약 90% 수준으로 단계적으로 올리는 방안을 추진하였습니다. 이는 공시가격 산정의 낮은 현실화율 문제를 개선하고 부동산 보유세의 형평성을 높이기 위한 정책이었습니다. 하지만 윤성렬 정부에서는 이를 중단하였다가 이번 이재명 정부에서 다시 추진할 가능성이 높아지고 있습니다. 그리고 현재 60%인 공정시장가액비율도 상향 추진할 것으로 예상됩니다. 그러면 이러한 정책의 변화가 보유세에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

 그 영향을 이해하기 위해서는 먼저 주택에 대한 보유세인 재산세와 종부세의 계산구조를 이해해야 합니다.

먼저 주택분 재산세의 계산구조를 살펴보면 다음 표와 같습니다.

다음으로 주택분 종부세의 계산구조를 아래 표에서 살펴보겠습니다.

위의 계산구조에서 보듯이 공시가격 또는 공정시장가액비율이 상승하면 재산세와 종부세는 증가하는 구조를 가지고 있습니다.

그러면 이재명 정부에서 문제인 정부의 공시가격현실화 로드맵을 계속 추진하고 공정시장가액비율을 상승시키는 경우 종부세는 얼마나 증가할까요?

문제인 정부의 공시가격현실화 로드맵은 다음과 같습니다.

예를 들어 강동구 어느 아파트 1주택 소유자의 2025년 공시가격은 1,500,000,000원, 시세는 2,500,000,000원으로 가정하고, 2026년 시세는 2025년과 동일하다고 가정하겠습니다. 그러면 현재의 공시가격은 시세의 60% 정도 됩니다. 

아래에서 정부의 두 가지 정책이 종부세에 미치는 영향을 살펴보기로 하겠습니다.  먼저 공정시장가액 비율만 현재 60%에서 2009.2.4 신설 당시 비율인 80%로 상승시키는 경우, 다음으로 공시가격 현실화 정책만 추진하는 경우로 나누어 종합부동산세는 얼마나 증가할 것으로 예상되는지 살펴보겠습니다.

1. 공정시장가액비율만 80%으로 상승하는 경우

2026년 공시가격은 현재보다 10%만 상승한다고 가정하여 1,650,000,000원으로 계산하였습니다.

2. 공시가격현실화 로드맵 정책만 추진하는 경우

네이버 매일경제신문에 "공시가 현실화율 올리나 연구 용역 착수한 국토부"라는 기사가 있습니다.

https://m.mk.co.kr/news/all/11394024

공시가격에 대한 정부 정책의 변화가 있을 것으로 예상됩니다.

위 문재인 정부의 공동주택 가격대별 현실화율 제고계획표를 보면 2026년 시세 15억원 이상의 공시가격 현실화 비율은 시세 대비 90%입니다. 2026년 시세를 2,500,000,000원으로 가정하였으므로 2026년 공시가격은 2,250,000,000원이 됩니다. 공정시장가액비율은 현재 비율을 유지하는 경우 2026년 종합부동산세는 다음과 같이 예상됩니다. 

위에서 보듯이 공정시장가액비율이 80%로 상승하거나 공시가격을 현실화하는 경우 급격한 세부담 상승율을 가져오게 될 것으로 예상됩니다. 다주택자인 경우는 더 급격하게 상승할 것으로 보입니다. 향후 정부의 정책 진행 방향 추이를 지켜보아야 할 듯합니다.

감사합니다.