올림픽파크포레온 소유권 이전고시(2026.3.25.)에 즈음하여 알아보는 재개발재건축 소유권 이전고시와 양도세 feat. 도시 및 주거환경정비법 제86조(이전고시 등)

안녕하세요?

둔촌동 올림픽파크포레온 소유권 이전고시가 2026.3.25. 고시되었습니다.

강동구청 공보에 고시된 자료를 첨부파일에 올려드립니다.

소유권 이전고시와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

♠ 도시 및 주거환경정비법 제86조(이전고시 등) 

① 사업시행자는 제83조(정비사업의 준공인가) 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

위 규정과 관련하여 참고할 언론의 기사를 아래의 링크로 소개해 드립니다.

♠ 도시정비사업의 소유권 이전고시 이후 '건물 등' 양도시 조합원 지위 승계 여부

https://www.rcnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=32516

출처: 주거환경신문

도시 및 주거환경정비법과 관련된 내용은 해당 분야의 전문가에게 문의하셔야 합니다.

위 내용과 관련된 양도소득세 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.

♣ 환급받은 청산금의 양도시기

재개발·재건축조합으로부터 청산금을 교부받은 부분의 양도시기는 해당 부동산의 소유권이전 고시일의 다음 날이다(소득세 집행기준 98-162-14, 예규 사전2021법령해석재산-280, 2021.4.21.). 

따라서 권리가액이 조합원분양가보다 큰 경우 그에 따라 재개발·재건축조합으로부터 받는 환급금은 소유권 이전고시일의 다음 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 양도소득세를 신고납부하여야합니다. 

♣ 이전고시와 미등기양도 

✔ 준공인가 후 이전고시 전 양도

준공인가된 재건축아파트를 소유권 이전고시 전에 양도하는 경우에는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당하므로 미등기 양도자산으로 보지 않는다(부동산거래관리-10, 2010.1.5.).

(미등기양도자산에서 제외되는 자산)

다음의 경우에는 미등기 양도자산에 해당하지 않는다(소령 제168조).

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

③ 비과세 규정에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

✔ 이전고시 후 등기 전 양도

소유권 이전고시 후 등기 전 양도하는 경우 미등기 양도자산에 해당하는지 여부에 대한 법령 및 예규 판례에 대한 자료는 아직 확인하지 못하였습니다. 다만, 위 도시 및 주거환경정비법 및 그에 관한 판례 그리고 아래의 언론 기사의 칼럼 등을 종합해보면 소유권 이전고시 후 등기 전 양도하는 경우 미등기 양도에 해당하는 것으로 보입니다.

(이전고시 단계에서 세무회계 고려사항)

https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=40052

출처: 한국주택경제

✔ 미등기 양도시 다음과 같은 불이익이 있습니다.

- 비과세 및 감면 배제

- 세율 70%(지방소득세 포함 77%) 적용

- 장기보유특별공제 미적용

- 기본공제 미적용

- 환산취득가액으로 신고시 필요경비개산공제 축소

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