자금조달계획서 실시간 공유로 부동산 탈세 철저히 검증(국세청 보도자료 20251030) Feat. 국세청의 자금출처조사

안녕하세요? 

국세청에서는 국토교통부로부터 수집한 자금조달계획서를 국세청이 보유한 재산·소득 등 다양한 과세자료와 연계하여 탈루여부를 정밀분석하고 있으며, 자금조달서상 기재 내용이 사실과 다르거나 자금출처가 불분명하여 편법 증여 등 탈세가 의심되는 경우에는 자금출처조사 대상으로 선정해 실제 자금흐름을 추적하고 탈루된 세금을 추징하고 있다는 보도자료를 발표하였습니다.

https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2201&bbsId=1028&nttSn=1346104

2025.10.30. KBS 언론보도에 따르면 국세청에서 자금조달계획서 전체를 검사한다고 합니다.

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8394882

국세청에서는 자금조달계획서를 통하여 부동산 취득자금에 대한 출처를 확인하겠다는 것입니다.

아래의 언론 기사를 살펴보면 국세청장은 2025.10.15. 주택시장 안정화 대책 합동브리핑에서 "시장 상황이 안정화되는 시점까지 자금 출처 조사 건수와 대상을 전면적으로 확대하겠다"고 밝혔다는 내용을 알 수 있습니다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20251015049600002?input=1195m

위 내용을 살펴보면  2025.10.15. 부동산대책으로 부동산 취득자금 출처에 대한 조사가 더욱 강화될 것으로 예상됩니다. 

그러면 국세청에서는 어떤 기법을 활용하여 자금출처 조사 대상자를 선정하는 것일까요? 

아래에서는 국세청에서 주로 활용하는 조사 대상자 선정 기법을 살펴보기로 하겠습니다.

1. 소득-지출 분석시스템(PCI: Property, Consumption and Income Analysis System)

PCI 분석시스템이란 일정기간의 재산증가액⋅소비지출액과 소득금액을 비교 분석하여 탈루혐의금액을 산출하는 시스템을 말합니다.

▶ 재산증가액 (Property)

재산증가액에는 부동산, 주식, 회원권 이외에도 고가의 자동차 구입을 비롯한 등기, 등록의 대상이 되는 재산은 모두 포함합니다.

최근에는 예금, 펀드 등 금융재산 뿐 아니라, 고가의 임대보증금(전세)까지 포함이 된다고 알려져 있습니다.

▶ 소비지출액(Consumption)

소비지출액은 신용카드, 현금영수증 사용액이 국세청에서 관리되므로, 거의 100% 노출된다고 볼 수 있습니다.

▶ 신고소득금액 (Income)

신고소득금액에는 상속세·증여세 및 매년 종합소득세 신고(또는 연말정산) 등을 통해 국세청에 신고된 소득금액(총 수입금액 - 필요경비)에서 관련된 소득세 등을 차감한 세후 금액을 말합니다.

따라서 재산증가나 소비지출은 많으나 국세청에 신고된 소득금액은 적은 경우 조사대상자로 선정될 가능성이 높아집니다.

2. 금융정보분석원(FIU: Financial Intelligence Unit) 자료 활용

금융정보분석원은 금융기관을 이용한 범죄자금의 자금 세탁행위와 외화의 불법유출을 방지함으로서 범죄행위 예방과 건전하고 투명한 금융거래질서 확립에 기여하고자 2001년 설립되었습니다. 우리나라의 자금세탁·테러자금조달 방지 제도는 「특정금융거래정보의 보고 및 이용에 관한 법률」(약칭:특정금융정보법), 「공중 등 협박목적 및 대량살상무기 확산을 위한 자금조달행위의 금지에 관한 법률」 (약칭: 테러자금금지법) 등의 법령을 주축으로 하고 있습니다. 특정금융정보법은 금융정보분석원의 설립 및 운영을 비롯하여, 금융회사가 CDD(고객확인제도), STR(의심거래보고제도), CTR(고액현금거래보고제도) 등을 보고할 의무를 규정하고 있습니다. 테러자금금지법은 테러자금 조달 행위를 비롯하여 금융위원회의 사전 허가를 받지 않고 금융거래 등 제한대상 개인 및 법인, 단체와의 금융거래 행위의 처벌을 규정하고 있습니다.

각 금융기관은 혐의거래보고제도에 따라 국내 및 해외 거래자금이 불법자금일 가능성이 있다는 의심이 들 때는 이를 금융정보분석원(FIU)에 보고해야 합니다. 보고하지 않으면 처벌을 받게 됩니다. 이를 보고받은 금융정보분석원(FIU)은 혐의가 있는 금융거래 정보를 선별하여 검찰과 국세청, 관세청, 금융감독위원회 등에 제공하는 역할을 하고 있습니다.

▶ 의심거래보고제도(STR: Suspicious Transaction Report)
 - 금융기관 등이 불법재산, 자금세탁행위, 공중협박자금조달행위와 관련된 금융거래라고 판단하여 FIU에 보고하는 제도
 - 2013년 법 개정으로 보고기준금액 폐지(폐지 전 보고기준금액은 원화 1천만원 이상 또는 외화 5천불이상 거래)

- 의심거래보고를 하지 않는 경우 관련 임직원에 대한 징계 및 기관에 대한 시정명령과 과태료 부과 등 제재처분이 가능

▶ 고액현금거래보고제도(CTR : Currency Transaction Report)

- 금융기관이 동일 금융회사에서 동일인의 명의로 1거래일 동안 1천만원 이상의 현금이 입금되거나 출금된 경우 거래자의 신원과 거래일시, 거래금액 등 객관적 사실을 FIU에 전산으로 자동 보고하는 제도

- 2006년에 이 제도를 처음 도입하였으며 도입 당시는 보고 기준금액을 5천만원으로 하였으나, 2008년부터는 3천만원, 2010년부터는 2천만원, 2019년 7월부터는 1천만원으로 단계적으로 인하하여 운영하고 있음

(자료 출처: 금융정보분석원 홈페이지 정책마당)

https://www.kofiu.go.kr/kor/policy/amls01.do

3. 주택취득자금 조달계획서(부동산거래신고법 제3조 제1항, 시행령 제3조 제1항 별표1)

▶ 제출대상

- 개인

규제지역(투기과열지구‧조정대상지역)에서 거래하는 주택은 모두 제출 대상이며, 비규제지역은 6억원 이상 주택 거래인 경우 제출 대상입니다. 투기과열지구인 경우 자금조달 증빙서류를 함께 제출해야 합니다. 조합원입주권이나 분양권의 공급계약이나 전매계약도 제출 대상에 해당하며, 매수인이 여러 명일 경우에는 인별로 작성해야 합니다.

- 법인

지역이나 금액에 불구하고 모든 주택에 대해 제출하여야 합니다.

▶ 제출시기

계약일로부터 30일 이내에 부동산거래계약 신고서와 함께 부동산등 소재지 관할 지방자치단체에 제출해야 실거래신고필증을 받아 소유권 이전등기를 처리할 수 있습니다.

▶ 관련 기관: 지자체, 한국부동산원, 국세청

주택취득자금조달계획서와 관련된 조선비즈의 2025.11.3. 기사 내용을 보면 자금조달계획서 양식이 지금보다 세부적으로 개정될 것으로 보입니다.

아래 기사의 링크에 개정 예정인 자금조달계획서 양식이 있습니다. 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/11/03/CGCR7J56GRHOBOST46YCVDOWUU/

부동산거래신고등에 관한 법률 시행규칙 개정령안은 하단에 첨부파일로 올려드립니다.

그리고 국토교통부로부터 자금조달계획서와 증빙자료를 실시간으로 공유받아 분석한다고 합니다.

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2025103016210003641?did=NA

주택취득자금조달계획서를 조금더 신중하게 작성해야 하겠습니다.

4. 부동산감독원 신설 추진

2025.11.3. 대한민국 정책브리핑 홈페이지를 살펴보면 국무총리 소속의 부동산 감독 추진단이 공식 출범했다고 3일 밝혔다. 여기에는 국조실·국토교통부·행정안전부·금융위원회·국세청·경찰청 등 정부부처 공무원과 한국부동산원, 금융감독원 등 관계기관 등로 구성되었다고 한다. 부동산감독원을 신설하여 자금출처조사 대상자를 신정할 것으로 보입니다. 

https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148953791

5. 탈세제보

국세청 홈택스를 살펴보면 탈세 제보를 수집하는 '부동산 탈세 신고센터'를 별도 설치하여 운영하고 있습니다. 부동산 탈세제보를 받아 자금출처보사 대상자를 신정할 것으로 보입니다.

https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&menuCd=index3

지금까지 국세청의 자금출처조사 대상자 선정 기법을 살펴 보았습니다. 

소나기가 너무 많이 내리는 시기인 것 같습니다.