부모나 자녀 소유 주택에서 무상으로 거주하는 경우 세금이 과세될까요(증여세)

안녕하세요? 최근 고객께서 문의주신 내용입니다.

부모님이 자녀 소유의 주택에 무상으로 거주하시는데 세금 문제는 없는지에 대해 궁금해하셨습니다.

요즘 자녀가 부모님 소유 주택에 또는 부모님이 자녀 소유 주택에 임대차계약을 하지않고 무상으로 거주하는 경우 괜찮은지 문의주시는 경우가 더러 있습니다.

위와같은 경우 상속세 및 증여세법에서 타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 그 무상사용이익에 대해서 증여세를 과세하는 규정이 있습니다. 

그러면 무상사용이익은 어떻게 계산할까요?

먼저 부동산가액에 2%를 곱하여 연간 사용료(편의상 연간 임대료라하겠습니다)를 계산합니다. 여기서 부동산가액이란 2년 이내 해당 부동산의 매매가액, 감정가액 등 가액이 있으면 그 가액, 그 가액이 없으면  유사매매사례가액, 기준시가를 순차적으로 적용한 가액을 말합니다.

문의주신 고객의 아파트는 감정가액은 없으며, 유사매매사례가액은 20억원이었습니다.

그러면 연간 임대료는 20억원 x 2%인 4천만원입니다. 그러면 이 금액이 무상사용이익일까요? 그렇지는 않습니다. 

연간 임대료를 5년 동안 10%의 이자로 할인한 가액이 무상사용이익이 됩니다. 

세법에서는 무상사용이익을 계산하는 산식을 규정하고 있습니다만 실무에서는 간편법으로 연간 임대료에 3.7908을 곱하여 계산합니다. 

그러면 5년간의 임대료를 할인한 가액은 40,000,000 x 3.7908 = 151,632,000원입니다.  

그러면 증여세는 얼마나 과세될까요?

자녀가 부모님의 주택을 위와 같이 무상으로 사용하고 부모님으로부터 10년 이내 증여받은 재산이 없다고 가정합니다.

증여세 계산구조로 살펴보겠습니다.

다만, 부동산의 가액이 1,317,245,376원 이하이거나 소유자와 함께 거주하는 경우에는 증여세가 과세되지 않습니다.

아래에서는 관련 법령을 소개해 드립니다.

감사합니다.

(상증법 37조 1항)

타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

"대통령령으로 정하는 기준금액"이란 1억원을 말한다.(상증령 27조 4항)

(상증령 27조 3항)

부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기회재정부령으로 정하는 밥법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

부동산 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년 간 부동산 사용료를 고려하여 기회재정부령으로 정하는 율

(상증칙 10조)

    
      각 연도 부동산 무상사용 이익        
               10
         (1 + ───)ⁿ
               100

   n: 평가기준일부터의 경과연수