2025.10.15. 부동산 대책에 따른 규제지역 지정이 세금 등에 미치는 영향

안녕하세요? 

2025.10.15. 정부의 부동산 대책 중 규제지역의 지정 현황과 규제지역의 지정이 세금 등에 미치는 영향을 소개해드립니다.

감사합니다.

□ 규제지역 지정 현황(2025.10.16.) 

* 핸드폰에서 보시는 경우 표는 가로 모드로 보시면 한 번에 내용을 보실 수 있습니다. 

(출처: 2025.10.15. 국토교통부 보도자료)

□ 주요 지정효과 

[토지거래허가구역 추가 지정]

□ (허가대상) 허가구역 소재 “아파트*” 및 “동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟)이상 포함된 연립·다세대 주택” 

* 기존 서울시 지정 강남·서초·송파·용산구 토지거래허가구역(’25.3월~)은 아파트만 대상

□ (지정기간) ’25.10.20일 ～ ’26.12.31일

ㅇ 10.15일(관보 게재일) 공고 → 공고일로부터 5일 후 효력 발생

□ (지정효과) 취득일로부터 2년간 실거주 의무(내·외국인 모두 적용)

ㅇ 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소 가능

ㅇ 토지거래허가구역 비주택담보대출의 LTV 강화(기존70%→토허구역40%)

ㅇ 금번 지정은 서울시장, 경기도지사 또는 국토부장관이 기존에지정한 토지거래허가구역*과는 별도로 적용* 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 아파트 및 압구정ㆍ여의도ㆍ목동ㆍ성수동 재건축단지, 신속      통합기획 재건축ㆍ재개발 단지, 공공택지 개발지구, 용산정비창 등

(출처: 2025.10.15. 국토교통부 보도자료)

[세제 관련 법령]

1. 다주택자 취득세 중과  

* 조정 2주택(비조정 3) 8%, 3주택(비조정 4) 12%

[지방세법 제13조의2 제1항 2호]

1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우

[지방세법 제13조의2 제1항 3호]

1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우

[지방세법 제13조의2 제2항]

조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 증여에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

(지방세법 시행령 28조의6)

"대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택"이란 취득 당시 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 말한다.

"1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우"란 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우를 말한다.

[지방세법 제13조의2 제4항]

조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

2. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제  

* 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 기본세율 +30%p (한시 유예 중, '22.5~'26.5)

[다주택자 양도세 중과]

(소득세법 제104조 제7항)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 제55조 제1항(기본세율)에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항(기본세율)에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율(단기양도세율)을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택에 해당 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

(소득세법 시행령 제167조의3)

① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12의2. 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

(소득세법 시행령 제167조의4)

② 법 제104조 제7항 제4호에서 1세대가 소유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권의 수를 계산할 때 다음 각 호의 주택, 조합원입주권 또는 분양권은 이를 산입하지 않는다.

5. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

6의2. 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

(소득세법 시행령 제167조의10)

① 법 제104조 제7항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12의2. 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

(소득세법 시행령 제167조의11)

① 법 제104조 제7항 제2호 단서에서 "대통령령으로 정하는 장기임대주택 등"이란 국내에 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

10. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12. 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

[장기보유특별공제 전면 배제]

(소득세법 제95조)

②  "장기보유특별공제액" 토지·건물(제104조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 에 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

[박남석세무사의 부동산세금의 생각지도]

위의 법령을 살펴보면 다음과 같은 경우에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제는 적용되지 않을 것으로 보입니다.

- 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는 주택이 아닌 경우

- 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

- 보유기간 2년 이상인 주택을 2026.5.9.까지 양도하는 주택

** 다주택자 중과 유예기간이 2026.5.9.까지 입니다. 하지만 이 규정은 소득세법 시행령 규정이라 그 이전에 시행령을 개정하거나 중과유예를 연장하지 않을 수 있습니다. 기존주택의 공급을 유도하기 위해서는 해당 규정이 계속 유지되어야 할 것으로 보이는데 향후 정부의 세법 개정 내용을 주시하여야 하겠습니다.

** 양도세 중과 유예가 끝나는 경우 세금 계산은 전문지식 노트의 다른 게시글에 자료가 있습니다.

3. 양도세 1세대1주택 비과세 요건 강화  

* 보유 2년 → 보유 2년 및 거주 2년

(소득세법 시행령 제154조)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

[박남석세무사의 부동산세금의 생각지도]

위의 법령을 살펴보면 조정대상지역의 공고가 있은날 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우 거주요건이 없습니다. 따라서 계약금 지급일 현재 1세대가 주택을 보유한 경우는 거주요건이 있는 것으로 보입니다.

4. 민간매입임대 종부세 합산배제 제외

(종합부동산세법 시행령 제3조 합산배제임대주택 제1항)

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택
1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간건설임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

11. 매입임대주택 중  「민간건설임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1) 및 2)에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택
1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간건설임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2018년 9월 13일을 말한다) 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

[박남석세무사의 부동산세금의 생각지도]

위의 법령을 살펴보면 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 장기일반민간임대주택이나 단기민간임대주택으로 등록하는 경우 종합부동세는 합산하여 과세되지만 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 합산 배제 될 것으로 보입니다.