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회원가입2026년 세제개편안 중 2026.10.1. 이후 적용 예정인 개정안 내용
안녕하세요? 박남석세무사입니다.
2026년 세제개편안 중 2026.10.1. 이후 적용 예정인 개정안 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
아래의 세제개편안 내용 중 1. 2. 3의 ①번은 법이 아니라 시행령 개정안이라 국회 통과 없이 개정이 가능합니다.
하지만 아직 확정된 내용은 없습니다. 참고만 하시고 향후 개정 내용이 확정되면 그 내용을 반드시 확인하셔야 합니다.
1. 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 특례기간 단축(소득령 §155①)
현 행 | 개 정 안 | ||||||
ㅇ (신규주택 취득기간) 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과
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ㅇ (종전주택 양도기한) 신규주택
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<단서 신설> | - 단, 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유* 시 신규주택 취득일부터 2년 이내
* 조정대상지역 소재 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역소재 신규주택 취득 |
<개정이유> 비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’26.10.1. 이후 조정대상지역 내 종전주택 양도분부터 적용
<경과조치> ’26.8.3. 이전 주택·주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전규정 적용
※ ‘26년 중 개정 예정
2. 상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정(소득령 §155의3)
현 행 | 개 정 안 | ||||||
□ 상생임대주택 양도소득세 특례
| □ 특례 적용요건 추가 | ||||||
ㅇ (요건)
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- 주택 취득 후 체결*한 직전 임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상 경과
* 주택 매수로 승계받은 계약 제외
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- 다음 요건을 모두 충족하는 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상
➊ 직전 계약 대비 임대보증금 ·임대료 증가율이 5% 이내
➋ ’21.12.20.~’26.12.31. 중 계약 체결 및 임대 개시
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<추 가> | - 다음 기한 이내에 양도
➊ ’26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료: ’27.12.31.
➋ ’27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료: 계약 종료 후 1년이 되는 날과 ‘29.12.31. 중 빠른 날
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ㅇ (특례) 1세대 1주택 특례 적용 시 2년 거주요건* 면제
* ①취득 당시 조정대상지역 소재 주택에 대한 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하분) |
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<개정이유> 비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용
※ ‘26년 중 개정 예정
3. 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제 등 단계적 폐지
** 조정대상지역 내 매입임대 아파트 중 자동말소 아파트인 경우 적용 대상
① 다주택자 양도소득세 중과배제 조정(소득령 §167의3①)
현 행 | 개 정 안 | ||||||
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□ 다주택자 양도소득세 중과* 제외 대상
* (2주택) 기본세율(6~45%)+20%p,
| □ 조정대상지역 내 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정
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ㅇ지방저가주택
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ㅇ 장기어린이집(5년 이상)
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ㅇ 민간매입임대주택(4년 단기임대 및 8년 장기일반매입임대 중 아파트는 ‘20.7.11. 이전 등록신청분에 한정)
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<단서 신설> | - 단, 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대* 아파트의 경우 ’27.12.31.** 이전 양도분으로 한정
* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대주택 ** ① ‘27.1.1. 기준 의무임대 진행 중, ② 신규 조정대상지역 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우는 ① 의무임대종료일, ② 지정 공고일, ③ 이전고시일 중 가장 늦은 기산일부터 1년 |
<개정이유> 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용
※ ‘26년 중 개정 예정
② 중과세율 완화 및 장특공제 우대 축소 특례 신설(조특법 §97의11 신설)
현 행 | 개 정 안 |
<신 설> | □ 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 과세특례 |
| ㅇ (대상) 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트* * 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대주택
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| ㅇ (특례) 조정대상지역 소재 매입임대 아파트 양도시 ➊중과·추과과세 세율 완화 및 ➋장특공제 우대 축소
➊ 중과·추가과세 세율의 1/2 적용
- (개인) 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p(기본세율 6~45%에 가산)
- (법인) 10%(법인세 추가 과세)
➋ 임대기간 중 양도소득에 장특공제율 30% 적용(현행 우대공제율: 50%)
* 장특공제 우대 30% 적용기간 경과 후에는 장특공제 우대 배제
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| ㅇ (적용기간) ’28.1.1.~’28.12.31. 양도분*
* ① ‘27.1.1. 기준 의무임대 진행 중, ② 조정대상지역 신규 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우 ① 의무임대종료일, ② 지정 공고일, ③ 이전고시일 중 가장 늦은 기산일부터 1년경과 2년 이내 |
<개정이유> 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
** 위 개정세법 내용은 현재 조세특례제한법 97조3 규정에 따라 장기임대주택에 적용되는 8년 이상 임대의 경우 장기보유특별공제율 50%, 10년 이상 임대의 경우 70% 우대를 적용하는 규정에 대한 개정 내용으로 2027년 12월 31일까지 양도하는 경우 현재의 규정을 적용하고, 2028년 양도하는 경우 30% 공제율을 적용하며, 2029년 이후 양도분부터는 해당 공제율 규정을 적용하지 않는 다는 내용이다. 따라서 이 규정이 확정되는 경우 기존의 요건을 충족한 장기임대주택은 개정 전 규정을 적용받기 위해서는 2027.12.31.까지 양도하여야 할 것으로 보인다.
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