다주택자의 임대중인 주택을 무주택세대 구성원이 취득하는 경우 전입 유예가 적용되는 다주택자의 범위(부동산거래신고법 제14조의2)

안녕하세요? 부동산거래신고법 제14조의2의 규정에 따라 다주택자의 토지거래허가구역에서 임대중인 주택을 무주택세대 구성원이 취득하여 전입 유예가 적용되기 위한 다주택자의 범위에 대한 해석이 필요한 내용이 있어 소개해 드립니다.

아래의 규정은 이미 게시해드린 2026년 5월 9일까지 토지거래 허가 신청한 임대중인 주택까지 전입 유예한다는 입법예고안입니다. 다시 말해 유예한 것을 또 유예한 입법예고안입니다.

생각해 볼 내용은 현행 규정의 출발 문장입니다.

위의 조문에서  「소득세법」제104조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유하고 있는 자란 아래의 1, 2, 3, 4에 해당하여 양도시 중과 대상이 되는 주택을 소유한 자를 말하는 것으로 보입니다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(중과에서 제외되는 주택 있음)

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(중과에서 제외되는 주택 있음)

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 

따라서 다주택자라 하더라도 중과에서 제외되는 주택을 양도하는 경우 위의 부동산거래신고법 제14조의2가 적용되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 토지거래허가구역에 소재하는 중과배제 요건을 충족한 장기임대주택으로서 임대중인 주택, 일시적 2주택으로서 임대중인 종전주택(비과세 요건 충족)을 양도하는 경우에는 중과배제 주택에 해당하여 양도시 중과세가 적용되지 않으므로, 다주택자라 하더라도 위 부동산거래신고법 제14조의2가 적용되지 않을 수 있습니다. 

그러면 원칙으로 돌아가서 허가일로부터 4개월 이내 취득(등기)하고, 취득일(등기일)까지 전입해야하는 경우가 생길 수 있습니다.  

<근거> 국토교통부 ｢ 강남 서초 송파 용산구 일원 토지거래허가구역 지정｣ 관련 업무처리기준(2025.4.21. 보도자료) 

토지거래허가구역 내의 주택을 취득하는 경우 2년간 이용 의무(실거주) 는 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다.

ㅇ 이때, 허가 관청은 통상적인 거래 절차상 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 완납 → 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안하여,

ㅇ 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있습니다.

* (예시) 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)하고 취득일(등기일)부터 이용 의무(실거주) 이행 가능 -> 허가일로부터 4개월 이내 등기·입주, 다만 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 토지(주택) 취득일부터 이용의무(실거주)를 이행하여야 함 

<근거>  2026.2.12. 관계부처합동 보도자료 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완

｢다주택자 양도세 중과 배제 적용 관련 토지거래허가구역 내 조정대상지역별 부동산 거래절차｣

☀ 매수자의 전입의무 요약

토지거래허가신청 전에 지자체 확인이 필요합니다. 

중과배제 주택의 종류는 전문지식 노트의 다른 게시글로 연결해드립니다.

https://syjpns.com/article/scope_of_multidwelling_excluded_housing?list=%2Fknowledge_notes&domain=syjpns.com&lang=ko&key=knowledge_notes

업무에 참고하세요. 감사합니다.

다음은 박남석 세무사의 광고입니다.

☘ 재개발재건축과 양도세 수강신청 바로가기(유료)(6월 13일 토요일 개강)

https://syj.bookingg.link/buypage/detail/redevelopment_and_transfer_tax

☘  2026 부동산 세금의 생각지도 도서구입 바로가기

https://syj.bookingg.link/buypage/detail/book_purchase_2026_real_estate_tax_thinking_map

☀ 강의요청의뢰 바로가기

https://syj.bookingg.link/buypage/detail/request_a_lecture