☀ 매도자에게 적용되는 법령 -> [소득세법 시행령] 

(제167조의3 제1항) 

대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

--> 다음에 해당하는 주택은 중과배제 한다.

(제12호의2) 개정안

보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

(신설)

가. 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택

나. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제11조에 따른 허가(이하 이 호에서 “토지거래허가”라고 한다.) 대상 주택부수토지에 정착된 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택

1) 해당 주택과 주택부수토지를 양도하기 위하여 토지거래허가를 받았을 것

2) 해당 주택을 양도하기 위하여 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것

3) 2)에 따른 매매계약 체결일로부터 4개월(다음의 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 6개월) 이내에 양도할 것

[2025.10.16. 신규 지정된 조정대상지역]

다. 토지거래허가 대상이 아닌 주택부수토지에 정착된 주택으로서 해당 주택을 양도하기 위하여 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되고, 매매계약   체결일로부터 4개월(나목 3)의 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 6개월) 이내에 양도하는 주택

☀ 매수자에게 적용되는 법령 -> [부동산거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법)]

♦ 개정 전 법령

(부동산거래신고법 제17조 토지 이용에 관한 의무 등 제1항) 

제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.

(부동산거래신고법 시행령 제14조 제2항 제1호) 

법 제17조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 법 제12조 제1호 가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년

♦  국토교통부 ｢ 강남 서초 송파 용산구 일원 토지거래허가구역 지정｣ 관련 업무처리기준(2025.4.21. 보도자료) <- 기존 조정대상지역

(1) 주택 취득 후 입주시기

토지거래허가구역 내의 주택을 취득하는 경우 2년간 이용 의무(실거주) 는 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다.

ㅇ 이때, 허가 관청은 통상적인 거래 절차상 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 완납 → 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안하여,

ㅇ 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있습니다.

* (예시) 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)하고 취득일(등기일)부터 이용 의무(실거주) 이행 가능 -> 허가일로부터 4개월 이내 등기·입주, 다만 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 토지(주택) 취득일부터 이용의무(실거주)를 이행하여야 함 

[부동산거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법) 시행령 개정안]

다주택자가 임대 중인 경우 

(제14조의2 거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례) (신설)

「소득세법」 제104조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유하고 있는 자와 무주택세대 구성원이 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택용지의 매매거래를 위하여 법 제11조에 따른 허가를 신청하여 2026년 5월 9일 이전에 법 제12조 제1호 가목의 목적으로 법 제11조에 따른 토지거래에 대한 허가를 받은 경우에는 제14조 제2항 제1호에도 불구하고 법 제17조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 제2호에 따른 임대차계약 또는 전세권설정계약의 최초 종료일부터 2년을 말한다.

1. 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것

2. 제1호에 따른 임대차계약이나 전세권설정계약이 다음 각 목의 구분에 따를 것

가. 「주택법」 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 2025년 10월 16일에 지정ㆍ공고한 조정대상지역: 2026년 11월 10일 이후 2028년 2월 12일 이전에 최초 종료될 것

나. 가목 외의 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역: 2026년 9월 10일 이후 2028년 2월 12일 이전에 최초 종료될 것

3. 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 위치할 것

4. 주택소유자가 주택용지 매매거래 계약체결일 당시 2년 이상 보유했을 것