가족간 부동산 저가 양수도시 취득세 주의(2026.1.1. 이후 적용 개정세법)

안녕하세요? 요즘 가족간 부동산을 저가로 양수도하는 상담이 자주 있습니다. 

배우자간 또는 부모와 자녀간에 부동산을 저가로 거래하는 경우 2026.1.1.이후 적용하는 취득세 개정 세법이 있어 주의하셔야 합니다.

지방세법 제7조 제11항 제4호 단서가 신설되었습니다. 그 내용은 아래와 같습니다.

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우. 다만, 그 대가가 제10조의2 제1항 따른 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 이하 이 호에서 같다)보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.(2025.12.31 단서신설)

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

위에서 대통령령으로 정하는 경우란

지방세법 시행령 제11조의3 대가와 시가인정액의 차액 기준에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 "대통령령으로 정하는 경우"란 그 대가와 법 제10조의2 제1항에 따른 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 법 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 이하 이 조에서 같다)의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우를 말한다.(2025.12.31 신설)

위 신설된 규정은 증여세의 저가양수에 따른 이익의 증여의제 규정(상속세 및 증여세법 제35조, 상속세 및 증여세법 시행령 제26조)과 유사한 규정입니다. 그 내용을 비교 정리하면 다음 표와 같습니다.

예를 들어 다주택자인 부모 소유 시가 10억원인 아파트를 무주택자인 자녀가 3억원 싸게 7억원에 매수하는 경우 시가인정액과 대가(거래가액)의 차액이 3억원이므로 3억원 이상에 해당합니다.  따라서 대가를 지급한 사실이 입증된다고 하더라도 매매거래가 아니라 증여거래로 간주하겠다는 것입니다. 이렇게 되면 매매취득세율이 아니라 증여취득세율을 적용한다는 것입니다. 이 경우 증여취득세율을 적용하는 금액도 거래가액인 7억원이 아니라 시가인정액인 10억원이 될 것으로 보입니다. 그 결과 매매취득세율인 3%(취득세 30,000,000원, 지방교육세 및 농어촌특별세 별도)가 아니라 증여취득세율인 12%(취득세 120,000,000원, 지방교육세 및 농어촌특별세 별도)가 적용될 수 있습니다.   

취득세 세금 차이가 많으므로 주의하셔야 합니다.

취득세율 표는 전문지식노트의 다른 게시글로 연결해 드립니다.

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감사합니다.