2026.4.28. 현재 장기보유특별공제 개정법률(안)

안녕하세요? 장기보유특별공제 소득세법 개정안에 대한 내용이 있어 소개해드립니다.

주요 내용은 다음과 같습니다. 

가. 비주택 자산에 대한 장기보유 특별공제 폐지(안 제95조제2항)
현행 장기보유 특별공제 중 비주택 자산(토지ㆍ건물 등)에 적용되는 보유기간별 공제율(표 1) 및 조합원입주권에 대한 공제를 삭제하여 투기적 비주택 자산 보유에 따른 감세 혜택을 차단함.

나. 1세대 1주택 장기보유 특별공제의 거주기간 기준 전환(안 제95조제2항)
1세대 1주택에 대한 장기보유 특별공제에서 보유기간별 공제율을 삭제하고, 실제 거주기간 2년 이상부터 10년 이상까지 단계적으로 최대 80%까지 공제를 인정하는 거주기간별 공제율만 적용함. 다만, 보유기간 3년 이상의 요건은 유지함.

다. 비거주자에 대한 장기보유 특별공제 및 1세대 1주택 비과세 적용 명시적 배제(안 제121조제2항 단서)
비거주자의 국내원천 부동산등양도소득에 대하여 제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 및 제95조에 따른 장기보유 특별공제 전부를 명시적으로 배제함.

아래의 내용은 해당 내용에 대한 언론기사입니다.

현행 소득세법은 거주 여부와 상관없이 자산을 장기간 소유하고만 있어도 최대 40%의 공제 혜택을 부여하고 있다. 개정안은 이러한 보유기간 공제를 전면 폐지하는 내용을 담았다. 비거주 주택이나 토지, 상가 등 비주택 자산에 대한 장특공을 없애겠다는 것이다. 세금 감면의 전제 조건이 거주 여부로 정해지기 때문에 거주 목적이 아닌 자산들은 공제 대상에서 배제된다는 뜻이다.

특히 장특공제 대상을 '보유기간 3년 이상인 1세대 1주택'으로 명확히 한정했다. 아울러 기존의 보유 공제율(40%)을 거주기간 공제에 흡수시켜 실거주 기간이 2년 이상인 시점(16%)부터 거주기간에 비례해 최대 80%까지 공제율을 단계적으로 상향하도록 설계했다.

아울러 국내에 생활 기반이 없는 국외 거주자가 국내 부동산을 양도할 때 장특공제를 적용받지 못하도록 명시적으로 배제했다. 국내에 거주하지 않으면서 부동산으로 얻는 불로소득에 대한 세금 지원을 원천 차단하겠다는 목적이다.

[출처 : 머니투데이 2026.4.27.)

https://www.mt.co.kr/politics/2026/04/27/2026042715494564675

[출처 : 중앙일보 2026.4.27.)

https://www.joongang.co.kr/article/25423735

[출처 : 뉴데일리경제 2026.4.30.) 재개발재건축 입주권

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2026/04/29/2026042900127.html

 현재  논란이 되고 있는 장기보유특별공제에 대한 언론기사 중에서 장기보유특별공제의 역사와 취지를 잘 설명하고 있는 기사가 있어 소개해드립니다.

38년간 진보·보수 함께 구축한 '장특공제', 왜 불로소득 논란 불거졌나

[출처: 조선일보 2026.4.22]

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2026/04/22/2KJEGDSTBVEGNB2BOHNQKW7FXM/

이번 논란을 계기로 장기보유특별공제 법률 역사를 정리해보고 있습니다.

감사합니다.

1974.12.24 법률 제2705호

소득세법 제23조 양도소득 제2항

양도소득세금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 다시 그 취득가액에 대통령령에 정하는 율과 그 취득일로부터 양도일까지의 기간을 곱한 금액(이하 "양도소득특별공제액"이라 한다)을 공제한 금액으로 한다.

[시행 1988. 1. 1.] [법률 제3902호, 1986. 12. 31., 타법개정]

제23조 (양도소득) ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

 1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

 2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

 3. 제1호 및 제2호 이외에 대통령령이 정하는 자산(이하 “기타 資産”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

 ②양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “讓渡價額”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “讓渡差益”으로 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년미만인 것과 제70조제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다.<개정 1980ㆍ12ㆍ13,1981ㆍ12ㆍ31>

 1. 제1항제1호에 규정하는 자산에 있어서 그 취득가액에 대통령령이 정하는 율과 그 취득일로부터 양도일까지의 기간을 곱한 금액(이하 “讓渡所得特別控除額”이라 한다). 다만, 양도소득특별공제액은 당해 자산의 양도차익을 한도로 한다.

 2. 150만원(이하 “讓渡所得控除額”이라 한다)

 ③제5조제6호 (자)의 규정에 의하여 양도소득이 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 附隨되는 土地를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익과 양도소득특별공제액은 제2항의 규정에도 불구하고 다음 각호의 금액으로 한다.<개정 1982ㆍ12ㆍ21>

 1. 양도차익

　제2항의 규정에 의한 양도차익에서 그 양도차익에 양도가액중 대통령령이 정하는 금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 공제한 금액

 2. 양도소득특별공제액

　제2항의 규정에 의한 양도소득특별공제액에서 그 특별공제액에 양도가액중 대통령령이 정하는 금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 공제한 금액

 ④양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.<개정 1982ㆍ12ㆍ21>

 ⑤제70조제6항의 규정은 제2항 단서에 규정하는 자산의 보유기간계산에 준용한다.

[시행 1989. 1. 1.] [법률 제4019호, 1988. 12. 26., 일부개정]

제23조 (양도소득) ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

 1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

 2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

 3. 제1호 및 제2호 이외에 대통령령이 정하는 자산(이하 “기타 資産”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

 ②양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “讓渡價額”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “讓渡差益”으로 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년미만인 것과 제70조제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다.<개정 1980ㆍ12ㆍ13,1981ㆍ12ㆍ31, 1988ㆍ12ㆍ26>

 1. 제1항제1호에 규정하는 자산에 있어서 그 취득가액에 대통령령이 정하는 율과 그 취득일로부터 양도일까지의 기간을 곱한 금액(이하 “讓渡所得特別控除額”이라 한다). 다만, 양도소득특별공제액은 당해 자산의 양도차익을 한도로 한다.

 2. 제1항제1호에 규정하는 자산(大統領令이 정하는 土地를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “長期保有特別控除額”이라 한다.)

 (가) 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것

　　　양도차익의 100분의 10

 (나) 당해 자산의 보유기간이 10년이상인 것

　　　양도차익의 100분의 30

 3. 150만원(이하 “讓渡所得控除額”이라 한다)

 ③제5조제6호 (자)의 규정에 의하여 양도소득이 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 附隨되는 土地를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익과 양도소득특별공제액은 제2항의 규정에도 불구하고 다음 각호의 금액으로 한다.<개정 1982ㆍ12ㆍ21,1988ㆍ12ㆍ26>

 1. 양도차익

　제2항의 규정에 의한 양도차익에서 그 양도차익에 양도가액중 대통령령이 정하는 금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 공제한 금액

 2. 양도소득특별공제액

　제2항의 규정에 의한 양도소득특별공제액에서 그 특별공제액에 양도가액중 대통령령이 정하는 금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 공제한 금액

 3. 장기보유특별공제액

　제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액에서 그 특별공제액에 양도가액중 대통령령이 정하는 금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 공제한 금액

 ④양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.<개정 1982ㆍ12ㆍ21>

 ⑤제70조제6항의 규정은 제2항에 규정하는 자산의 보유기간계산에 준용한다.<개정 1988ㆍ12ㆍ26>

 ⑥양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1988ㆍ12ㆍ26>

[시행 1996. 1. 1.] [법률 제5031호, 1995. 12. 29., 일부개정]

제95조 (양도소득금액) ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “讓渡價額”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제 하고, 그 금액(이하 “讓渡差益”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ②제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조제1호에 규정하는 자산(第104條第3項에 規定하는 未登記讓渡資産을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.<개정 1995ㆍ12ㆍ29>

 1. 당해 자산의 보유기간이 3년이상 5년미만인 것

 양도차익의 100분의 10

 2. 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것

 양도차익의 100분의 15

 3. 당해 자산의 보유기간이 10년이상인 것

 양도차익의 100분의 30

 ③제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 附隨되는 土地를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 ④제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

 ⑤양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[시행 2001. 1. 1.] [법률 제6292호, 2000. 12. 29., 일부개정]

제95조 (양도소득금액) ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “讓渡價額”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “讓渡差益”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ②제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(第104條第3項에 規定하는 未登記讓渡資産을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. <개정 1995. 12. 29., 2000. 12. 29.>

 1. 당해 자산의 보유기간이 3년이상 5년미만인 것

 양도차익의 100분의 10

 2. 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것

 양도차익의 100분의 15

 3. 당해 자산의 보유기간이 10년이상인 것

 양도차익의 100분의 30

 ③제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 附隨되는 土地를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 ④제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 1996. 12. 30.>

 ⑤양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[시행 2002. 12. 18.] [법률 제6781호, 2002. 12. 18., 일부개정]

제95조 (양도소득금액) ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “讓渡價額”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “讓渡差益”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ②제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(第104條第3項에 規定하는 未登記讓渡資産을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. <개정 1995. 12. 29., 2000. 12. 29., 2002. 12. 18.>

 1. 당해 자산의 보유기간이 3년이상 5년미만인 것

 양도차익의 100분의 10

 2. 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것

 양도차익의 100분의 15[제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 “기준면적 미만 고가주택”이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]

 3. 당해 자산의 보유기간이 10년이상인 것

 양도차익의 100분의 30(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50)

 ③제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 附隨되는 土地를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2002. 12. 18.>

 ④제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 1996. 12. 30.>

 ⑤양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[시행 2004. 1. 1.] [법률 제7006호, 2003. 12. 30., 일부개정]

제95조 (양도소득금액) ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “讓渡價額”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “讓渡差益”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ②제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조제1항제2호의3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 規定하는 未登記讓渡資産을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. <개정 1995. 12. 29., 2000. 12. 29., 2002. 12. 18., 2003. 12. 30.>

 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것

 양도차익의 100분의 10

 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

 양도차익의 100분의 15[제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 “기준면적 미만 고가주택”이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]

 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

 양도차익의 100분의 30(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50)

 ③제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 附隨되는 土地를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2002. 12. 18.>

 ④제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 1996. 12. 30.>

 ⑤양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[시행 2006. 1. 1.] [법률 제7837호, 2005. 12. 31., 일부개정]

제95조 (양도소득금액) ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “讓渡價額”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “讓渡差益”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ②제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조제1항제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 規定하는 未登記讓渡資産을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. <개정 1995. 12. 29., 2000. 12. 29., 2002. 12. 18., 2003. 12. 30., 2005. 12. 31.>

 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것

 양도차익의 100분의 10

 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

 양도차익의 100분의 15

 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

 ③제89조제1항제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 附隨되는 土地를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2002. 12. 18., 2005. 12. 31.>

 ④제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 1996. 12. 30.>

 ⑤양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.