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회원가입다주택자 중과배제 주택의 범위
안녕하세요?
다주택자 중과유예기간이 2026.5.9.입니다. 2026.5.10. 이후에는 다주택자 중과세 규정이 적용될 것 같습니다. 다만, 2026.5.9. 이전에 계약을 체결한 경우 중과유예기간이 연장될지는 지켜보아야 할 것 같습니다.
아래에서는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하더라도 중과배제하는 주택이 있어 그 종류를 소개해드립니다.
비과세나 일반과세가 되지 않고 중과세가 적용되는 경우 세금 차이가 많이 나기 때문에 구체적인 중과배제 요건은 반드시 전문가와 상의 후 매도 의사결정을 하셔야 합니다.
1. 1세대 3주택 중과배제 주택의 범위
양도소득세가 중과되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이란 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 또는 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택 중 다음의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말합니다(소령 제167조의3 제1항). 따라서 다주택자라 하더라도 조정대상지역이 아닌 지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 중과대상 주택이 아닙니다. 그리고 다음에 해당하는 주택을 양도하는 경우에도 그 양도 주택이 조정대상지역에 있다 하더라도 중과되지 않습니다.
구분 | 시행령 조문 |
수도권 및 광역시․세종시외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 이하 주택 광역시 소속 군지역 및 경기도․세종시 읍․면지역 포함 | 167의3 ① 1호 |
민간매입임대주택 | 167의3 ① 2호 가목 |
기존매입임대주택 | 167의3 ① 2호 나목 |
건설임대주택 | 167의3 ① 2호 다목 |
수도권밖 미분양매입임대주택 | 167의3 ① 2호 라목 |
장기일반민간매입임대주택 | 167의3 ① 2호 마목 |
장기일반민간건설임대주택 | 167의3 ① 2호 바목 |
조특법 감면대상 장기임대주택 조특법 97조, 97조의2, 98조 | 167의3 ① 3호 |
장기사원용주택 | 167의3 ① 4호 |
조특법 감면대상 미분양주택 및 감면대상 신축주택 등 조특법 77조, 98조의 2, 98조의 3, 98조의 5, 98조의 6, 98조의 7, 98조의 8, 99조, 99조의 2, 99조의 3 | 167의3 ① 5호 |
국가유산주택 | 167의3 ① 6호 |
상속주택 | 167의3 ① 7호 |
저당권 실행 또는 대물변제 취득 주택 | 167의3 ① 8호 |
장기가정어린이집 | 167의3 ① 8호의 2 |
위 1호 ~ 8호의2에 해당하는 주택 외의 1주택 | 167의3 ① 10호 |
조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 확인되는 주택 | 167의3 ① 11호 |
소형신축주택 | 167의3 ① 12호 가목 |
수도권 밖 준공후 미분양주택 | 167의3 ① 12호 나목 |
인구감소지역소재 주택 | 167의3 ① 12호 다목 |
인구감소관심지역소재 주택 | 167의3 ① 12호 라목 |
2026.5.9.까지 양도하는 주택 | 167의3 ① 12호의2 |
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택 | 167의3 ① 13호 |
2. 1세대 2주택 중과배제 주택의 범위
양도소득세가 중과되는 1세대 2주택이란 조정대상지역에 있는 주택으로서 국내에 주택(입주권, 분양권 포함)을 2개 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택 중 다음의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말합니다(소령 제167조의10 제1항). 따라서 다주택자라 하더라도 조정대상지역이 아닌 지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 중과대상 주택이 아닙니다. 그리고 다음에 해당하는 주택을 양도하는 경우에도 그 양도 주택이 조정대상지역에 있다 하더라도 중과되지 않습니다.
구분 | 시행령 조문 |
수도권 및 광역시․세종시외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 이하 주택 광역시 소속 군 지역 및 경기도․세종시 읍․면 지역 포함 | 167의10 ① 1호 |
3주택 이상자의 중과 제외 주택 167조의3 제1항 2호부터 8호의2까지 및 12호 중 어느 하나에 해당하는 주택 | 167의10 ① 2호, 12호 |
취학 등 부득이한 사유로 취득한 주택 | 167의10 ① 3호 |
부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 소재 주택 | 167의10 ① 4호 |
소송결과로 취득한 주택(3년 이내) | 167의10 ① 7호 |
1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택 | 167의3 ① 10호 |
양도당시 기준시가 1억원 이하인 저가주택 | 167의10 ① 9호 |
조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 주택 | 167의3 ① 11호 |
2026.5.9.까지 양도하는 주택 | 167의10 ① 12의2호 |
1세대가 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보는 주택 | 167의3 ① 15호 |
주의하실 것은 장기임대주택 등의 경우 그 주택을 양도하는 경우 중과배제 주택에 해당하지만 다른 주택을 양도하는 경우 주택수에 포함된다는 것입니다.
다주택자 중과세가 적용되는 경우 세금 차이에 대한 사례는 전문지식 노트의 다른 게시글을 링크로 연결해 드립니다.
위의 내용은 박남석세무사의 2026년 부동산 세금의 생각지도에서 만나보실 수 있습니다.
출판 시 공지해 드리겠습니다.
감사합니다.
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