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회원가입2026년 세제개편안 중 2026.10.1. 이후 적용 예정인 양도세 및 장기임대주택 장기보유특별공제 우대공제율 관련 개정안
안녕하세요? 박남석세무사입니다.
2026년 세제개편안 중 2026.10.1. 이후 적용 예정인 양도세 개정안 및 장기임대주택의 장기보유특별공제 우대공제율 관련 개정안을 정리하면 다음과 같습니다.
아래의 세제개편안 내용 중 1. 2. 3의 ①번은 법이 아니라 시행령 개정안이라 국회 통과 없이 개정이 가능합니다.
하지만 아직 확정된 내용은 없습니다. 참고만 하시고 향후 개정 내용이 확정되면 그 내용을 반드시 확인하셔야 합니다.
해당 고객이 있는지 잘 확인하셔서 매도 일정 잘 체크하시기 바랍니다. 감사합니다.
1. 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 특례기간 단축(소득령 §155①)
현 행 | 개 정 안 | ||||||
ㅇ (신규주택 취득기간) 종전주택 취득일부터 1년 이 상 경과
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ㅇ (종전주택 양도기한) 신규주택 취득일부터 3년 이내
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<단서 신설> | - 단, 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유* 시 신규주택 취득일부터 2년 이내 * 조정대상지역 소재 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역소재 신규주택 취득 |
<개정이유> 비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’26.10.1. 이후 조정대상지역 내 종전주택 양도분부터 적용
<경과조치> ’26.8.3. 이전 주택·주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전규정 적용
※ ‘26년 중 개정 예정
** 소득세법 시행령 155조 1항의 일시적2주택 규정에 대한 개정안으로 종전주택이 조정대상지역에 소재하고 신규주택이 조정대상지역에 소재하는 경우 신규주택 취득일로부터 2년 이내 종전주택을 양도하여야 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있다는 내용입니다. 따라서 종전주택이 조정대상지역에 소재하지 않거나 신규주택이 조정대상지역에 소재하지 않는 경우, 2026. 8.3. 이전 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전규정에 따라 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 그외의 요견을 충족한 경우 1세대1주택 비과세규정을 적용할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 경과조치 규정인 '2026. 8.3. 이전 주택·주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우'에 해당하는 주택이 종전주택과 신규주택 모두를 말하는 것인지는 추가 확인해야 할 것으로 보입니다. 위에 해당하는 고객의 매도일정 잘 체크하지 못하면 비과세가 아니라 중과세가 될 수 있으니 유의하셔야 합니다.
2. 상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정(소득령 §155의3)
현 행 | 개 정 안 | ||||||
□ 상생임대주택 양도소득세 특례
| □ 특례 적용요건 추가 | ||||||
ㅇ (요건)
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- 주택 취득 후 체결*한 직전 임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상 경과 * 주택 매수로 승계받은 계약 제외 |
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- 다음 요건을 모두 충족하는 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상
➊ 직전 계약 대비 임대보증금 ·임대료 증가율이 5% 이내 ➋ ’21.12.20.~’26.12.31. 중 계약 체결 및 임대 개시
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<추 가> | - 다음 기한 이내에 양도 ➊ ’26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료 : ’27.12.31. ➋ ’27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료 : 계약 종료 후 1년이 되는 날과 ‘29.12.31. 중 빠른 날 | ||||||
ㅇ (특례) 1세대 1주택 특례 적용 시 2년 거주요건* 면제
* ① 취득 당시 조정대상지역 소재 주택에 대한 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하분) |
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<개정이유> 비거주 주택 보유에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용
※ ‘26년 중 개정 예정
** 상생임대주택으로서 2026.12.31.까지 상생임대차계약이 종료되는 주택은 2027.12.31.까지 양도하여야 거주요건이 면제되며, 2027.1.1. 이후 상생임대차계약이 종료되는 주택은 임대차계약 종료 후 1년 이내 양도하여야 거주요건이 면제되는데, 현재 규정에서 2026.12.31.까지 상생임대차계약을 체결하여 임대개시를 하고 2년 이상 임대 후 양도하는 경우에도 상생임대주택 요건을 충족하는 것으로 규정하고 있으므로, 예를 들어 2026.12.31. 상생임대차계약을 체결하고 임대개시를 한 경우 2년이 되는 날은 2028.12.31.이고 그날로부터 1년은 2029.12.31.이므로, 2027.1.1. 이후 상생임대차계약이 종료되는 경우 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날 중 빠른 날까지 양도하여야 거주요건이 면제되는 것으로 개정한 것으로 보입니다. 매도일정 잘 체크하지 못하면 상생임대주택 혜택 소멸할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.
3. 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제 등 단계적 폐지
① 다주택자 양도소득세 중과배제 조정(소득령 §167의3①)
현 행 | 개 정 안 | ||||||
□ 다주택자 양도소득세 중과* 제외 대상
* (2주택) 기본세율(6~45%)+20%p, (3주택 이상) 기본세율(6~45%)+30%p
| □ 조정대상지역 내 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정
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ㅇ지방저가주택
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ㅇ 장기어린이집(5년 이상)
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ㅇ 민간매입임대주택(4년 단기임대 및 8년 장기일반매입임대 중 아파트는 ‘20.7.11. 이전 등록신청분에 한정)
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<단서 신설> | - 단, 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대* 아파트의 경우 ’27.12.31.** 이전 양도분으로 한정
* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대주택 ** ① ‘27.1.1. 기준 의무임대 진행 중, ② 신규 조정대상지역 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우는 ① 의무임대종료일, ② 지정 공고일, ③ 이전고시일 중 가장 늦은 기산일부터 1년 |
<개정이유> 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용
※ ‘26년 중 개정 예정
** 소득세법 시행령 167조의3 중과배제주택 중 1항 2호 장기임대주택 규정에 대한 개정안으로 자동말소된 장기임대주택 중 조정대상지역 소재 아파트인 경우 종전 규정은 자동말소일로부터 양도기한에 제한없이 중과배제되었는데, 이번 개정안은 2026.12.31. 이전에 자동말소된 조정대상지역 아파트는 2027.12.31.까지 양도하는 경우 중과배제한다는 것입니다. 하지만, 2027.1.1. 현재 의무임대 진행중인 조정대상지역 아파트인 경우에는 의무임대기간 종료일로부터 1년 이내 양도하는 경우 중과배제한다는 것입니다. 주택임대사업자 중 조정대상지역 소재 아파트가 자동말소되었거나 자동말소될 고객의 매도일정 잘 체크하지 못하면 장기임대주택을 양도하는 경우에도 중과될 수 있으므로 유의하셔야 합니다.
② 중과세율 완화 및 장특공제 우대 축소 특례 신설(조특법 §97의11 신설)
현 행 | 개 정 안 |
<신 설> | □ 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 과세특례 |
| ㅇ (대상) 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트* * 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대주택
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| ㅇ (특례) 조정대상지역 소재 매입임대 아파트 양도시 ➊중과·추과과세 세율 완화 및 ➋장특공제 우대 축소
➊ 중과·추가과세 세율의 1/2 적용
- (개인) 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p(기본세율 6~45%에 가산)
- (법인) 10%(법인세 추가 과세)
➋ 임대기간 중 양도소득에 장특공제율 30% 적용(현행 우대공제율: 50%)
* 장특공제 우대 30% 적용기간 경과 후에는 장특공제 우대 배제
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| ㅇ (적용기간) ’28.1.1.~’28.12.31. 양도분*
* ① ‘27.1.1. 기준 의무임대 진행 중, ② 조정대상지역 신규 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우 ① 의무임대종료일, ② 지정 공고일, ③ 이전고시일 중 가장 늦은 기산일부터 1년경과 2년 이내 |
<개정이유> 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제지원 합리화
<적용시기> ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
** 위 개정세법 내용 중 ➋는 조세특례제한법 97조3 규정에 따른 장기임대주택으로서 8년 이상 임대의 경우 장기보유특별공제율 50%, 10년 이상 임대의 경우 70% 우대를 적용하는 규정에 대한 개정 내용으로, 장기임대주택 중 조정대상지역에 소재하는 매입임대 아파트인 경우 2027년 12월 31일까지 양도하는 경우 현재의 규정을 적용하고, 2028년 양도하는 경우 30% 공제율을 적용하며, 2029년 이후 양도분부터는 해당 공제율 규정을 적용하지 않는다는 내용입니다. 따라서 이 규정이 확정되는 경우 기존의 조세특례제한법 97조3 요건을 충족한 장기임대주택은 개정 전 장기보유특별공제 우대공제율 규정을 적용받기 위해서는 2027.12.31.까지 양도하여야 할 것으로 보입니다. 매도일정 잘 체크하지 못하면 장기임대주택 장기보유특별공제 우대공제율 혜택 소멸할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.
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